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Quel type de bail pour des bureaux ?

Quel type de bail pour des bureaux ?

Il existe de nombreux types de contrats de location de bureaux. La nécessité d’une flexibilité parmi les entreprises qui ont conduit à l’émergence de nouveaux contrats. Bien qu’il y ait autrefois des baux commerciaux et des baux professionnels, les baux à court terme, le coworking et la prestation de services constituent la partie la plus importante du monde de la location de bureaux.

Lire également : Comment enregistrer un contrat de bail en ligne ?

Pour le résumé

  • Les 2 principaux types de contrats
  • Tableau des avantages et des inconvénients
  • Quel contrat pour quel profil ?

Pour faciliter la tâche, il existe deux grandes catégories de location de bureaux : les baux et les contrats de prestation de services.

A lire également : Quelle est la différence entre un bail et un contrat de location ?

Les baux

La plupart du temps, les baux concernent des bureaux indépendants, loués vides avec une période d’engagement de plus d’un an. La catégorie des baux est subdivisée en trois types de contrats.

Le bail commercial 3 6 9 ans (ou plus)

le type de bail le plus commun sur le marché. Le bailleur est embauché pour une période de 9 ans alors que le locataire a la possibilité de résilier son bail tous les 3 ans (d’où l’idée du 3/6/9) sous réserve d’un préavis minimum de 6 mois.

Il n’est pas rare que le locataire offre au bailleur de louer les bureaux pour une durée ferme de plus de trois ans. C’est le cas d’un bail ferme de 6 ans, 9 ou 12 ans. Cela facilite la négociation des conditions de location, y compris la valeur locative, le loyer gratuit ou même l’exécution de travaux spécifiques pour le locataire.

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Bail exonéré de moins de 3 ans (également connu sous le nom de bail précaire)

Il ne peut pas dépasser 3 ans au total (mais il est possible de faire plusieurs baux successifs tant que cette période de 3 ans n’est pas dépassée). Au-delà du bail est requalifiée dans le bail commercial. C’est souvent le type de bail que les donateurs choisissent lorsqu’ils ne souhaitent pas engager 9 ans (c.-à-d. effectuer des travaux, pour un projet de vente à court et moyen terme, etc.).

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Le sous-bail

de durée variable, mais généralement entre 12 et 36 mois. Le bail est effectué par le locataire principal, en théorie vous n’avez aucun droit direct au bail ou au bailleur. L’avantage, il est souvent bon marché parce que le locataire principal ne peut pas sous-louer plus cher que son loyer. Ainsi, vous obtenez un loyer, souvent conclu il y a plusieurs années, et donc souvent moins cher que les prix du marché.

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Contrats de prestation de services

Les bureaux sont loués avec des meubles avec un certain nombre de services et une durée d’engagement flexible (de 1 mois à plusieurs années)

Bureau dans un coworking

La durée des contrats varie de 1 mois à plusieurs années selon vos souhaits. Il est généralement noté que les contrats à long terme sont exprimés sur une période de 12 mois renouvelable afin de laisser de la souplesse au coworking si l’espace a été fermé dans un bureau fermé ou dans un bureau désigné bureau ou non dans un espace ouvert. Vos bureaux sont situés dans un espace qui accueille d’autres entreprises. Si vous disposez de votre propre espace de travail, vous partagez des espaces communs et des salles de réunion. Vous pouvez mettre de l’espace en commun et donc les coûts de bénéficier de services que vous n’avez peut-être pas eu dans des bureaux indépendants.

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Bureau indépendant meublé et équipé (aussi appelé Plug & Play)

C’ est presque la même chose qu’un bail commercial en termes de flexibilité, d’indépendance, sauf que les bureaux seront livrés meublés et équipés et avec un certain nombre de services inclus dans le loyer (ménage, internet…) ; d’où le concept de prestation de service.

Bureau en sous-location meublé et équipé

Indépendant ou dans un espace partagé. Différent de la location de sous-location commerciale parce qu’il est meublé et équipé. Il ne relève pas du statut de baux commerciaux et, par conséquent, vous n’avez pas les mêmes droits et obligations.

Comparaison de différents contrats de location de bureaux

Nous avons créé le tableau ci-dessous pour vous aider à comparer les différents contrats/baux en fonction de 5 critères de décision : le nombre d’offres sur le marché/le coût relatif de location/la taille des frais de signature et le processus de demande, la flexibilité du contrat dans le temps/la personnalisation des bureaux. Chaque critère est noté par un picto : le rouge étant le plus difficile/coûteux et le vert étant le plus simple/le moins cher

Avec chaque profil d’entreprise, son contrat de location de bureaux

S’ il n’y a pas de vérité absolue, selon le cycle de vie de votre entreprise et vos projections pour l’avenir, nous pouvons vous diriger vers un type spécifique de contrat.

Votre entreprise est jeune

Vos premiers choix : coworking, sous-leasing ou prestation de services. Le bail commercial, qu’il soit 3 6 9 ou dérogatoire, n’est pas optimal pour une entreprise jeune parce qu’elle mobilise de l’argent comptant pour les frais d’acquisition. Les prêteurs sont également plus rigides avec les jeunes entreprises et demandent parfois des obligations pour s’assurer qu’elles ne manquent pas. Les entreprises de coworking, de prestation de services ou de sous-location seront beaucoup plus souples et vous n’aurez pas de demande à soumettre (sauf pour les sous-locations mais les conditions sont plus simples) pour louer des bureaux.

Vous ne voulez pas mobiliser trop d’argent

Vos meilleurs choix : coworking, prestation de services ou sous-blettage . Les frais de location pour les baux sont plus importants que la prestation de services. En moyenne, vous devrez payer entre 5 et 12 mois de loyer à la signature du bail pour payer les différents frais : dépôt de garantie, honoraires d’agence, loyer à l’avance. Pour les contrats de prestation de services, il sera généralement exigé pour 2 mois de loyer et seulement un loyer anticipé.

Votre effectif fluctue ou vous êtes dans la phase de recrutement fort

Vos meilleurs choix : coworking, prestation de services ou bail dérogatoire en version (très) courte. Au fur et à mesure que votre équipe grandit rapidement, le surface dont vous avez besoin va évoluer au fil de mois. Par conséquent, soit vous devrez prendre plus gros sans en avoir besoin au début (et donc payer inutilement m2) ou bouger rapidement car vous serez à l’étroit rapidement.

L’ avantage du coworking et des bureaux indépendants fournissant des services en général, vous offrirez des contrats courts que vous pouvez résilier sans compensation dès que vous avez besoin de plus d’espace. Investir des bureaux dans le coworking est probablement la meilleure option, car vous pouvez grandir en prenant des bureaux supplémentaires, sans avoir à organiser un déménagement de bureau.

Vous voulez avoir de la flexibilité

Pour les mêmes raisons que ci-dessus, vos meilleures options seront la prestation de services sous toutes ses formes avec des contrats d’une durée de quelques mois, éventuellement renouvelable si vous souhaitez rester plus longtemps dans vos bureaux que prévu.

Vous avez envie de vous installer dans vos bureaux à long terme

Vos meilleurs choix : crédit-bail commercial ou bureaux indépendants offrant un contrat long services. Vous aurez sur ces types de contrats la possibilité d’investir des bureaux dans la durée, plusieurs années. Vous aurez la possibilité de les personnaliser et d’investir dans le design et la décoration en atténuant le coût au fil des années que vous passez dans votre bureau.

Vous avez besoin d’une personnalisation ou d’arrangements spécifiques

Votre meilleur choix : le bail commercial . Vous êtes à la maison contrairement au coworking ou au sous-bletting, de sorte que vous pouvez prendre toutes les dispositions que vous voulez. Vous demanderez simplement la permission à votre bailleur, qui vous l’accordera sans trop de difficulté si vous ne touchez pas la structure du bâtiment et si vous (éventuellement) remettre l’état à votre départ.

Peut-être la meilleure solution est de demander conseil à un professionnel de l’immobilier

Il n’est pas facile de vous retrouver dans la jungle de l’immobilier d’entreprise et même si nous faisons tout ce que nous pouvons pour rendre les différents contrats plus intelligibles, il reste que nous contacter pour être utile pour avoir les bons conseils. Profitez de nos conseils sont totalement gratuits et sans engagement.

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