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Existe-t-il un rapport entre SCPI et SCI ?

Existe-t-il un rapport entre SCPI et SCI ?

SCPI et IBS sont très proches et très éloignés . Nous essaierons de réduire les différences fondamentales entre les deux types d’investissement. Dans les deux cas, il s’agit en effet d’un investissement immobilier ou plutôt d’un outil d’investissement immobilier.

SCPI

La société civile de l’investissement immobilier est un produit d’investissement. Le fonctionnement de l’IPC est assez simple. Il y a plus d’une centaine de SCPI sur le marché. Une société de gestion gère une action immobilière professionnelle, reçoit des loyers et les rembourse aux porteurs de parts qui sont des investisseurs. La société de gestion s’occupe de la collecte de l’argent des investisseurs, de l’achat de biens immobiliers, de la recherche de locataires, de la gestion des travaux, du paiement des impôts (tels que l’impôt foncier) et finalement de la revente. SCPI est donc un investissement pur pour le SCI .

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Les avantages d’investir dans SCPI sont nombreux tels que la mise en commun du risque locatif (de nombreux locataires différents), la rentabilité (environ 5% net), la flexibilité ou la revente . Il existe différents types d’IPC (capital fixe, capital variable). Pour investir dans l’IPAC, un investisseur peut faire l’objet d’un crédit, utiliser la liquidité qu’il possède, utiliser l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie ou investir dans le cadre d’un démembrement temporaire de la propriété.

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D’ un point de vue fiscal, l’IPAC est assujettie au revenu foncier dans le cadre d’un investissement en espèces ou en crédit. Dans le domaine de l’assurance, c’est l’impôt de l’assurance-vie qui s’applique.

Le SCI

Lasociété civile immobilière est une « société civile ». Par nature, son objet est donc d’être civil et non à des fins commerciales. Le SCI est avant tout un formidable outil de transmission de la richesse . Le principe est simple : acheter via un SCI entre plusieurs personnes un ou plusieurs biens immobiliers afin de d’en bénéficier ou de faire un partage familial. Lorsque le SCI est constitué en société, les associés la composent et détiennent ensuite des actions dans la société.

Ces parts sont proportionnelles au niveau de leur participation au SCI. Lors de l’achat du ou des biens, c’est donc une personne morale (SCI) qui acquiert le bien. Du point de vue fiscal, il y a deux possibilités.

IBS et impôt sur le revenu (IR)

De base, l’IR est l’imposition appliquée à un IBS. Il y a alors une transparence de la fiscalité , parce que les associés font leur propre déclaration liée aux revenus générés par la SCI.

La fiscalité à l’IR présente des avantages indéniables :

  • Les frais peuvent être déduits dans le cas de la déclaration au régime réel. L’avantage foncier à déclarer est donc moins des coûts.
  • Si un bénéfice foncier est généré, il est déductible de l’assiette imposable du partenaire (la limite de 10 700€ s’applique).
  • Possibilité de optant pour des micro-terres si le revenu généré est inférieur à 15 000€ par an.

La fiscalité à l’IR présente également des inconvénients :

  • Les loyers sont imposés directement aux partenaires
  • Il n’est pas possible d’avoir comme activité principale de location meublée ou liée à un bail commercial. Il y a un risque que l’IBS soit requalifié en activité commerciale avec les contraintes qui y sont associées.
  • Le régime des gains en capital s’applique aux actionnaires de SCI.

SCI et impôt sur les sociétés (IS)

Une forme un peu moins commune que l’IBS à l’APM, ICS à SI est également possible. Tous les bénéfices de l’entreprise sont ensuite imposés sur l’impôt sur les sociétés. L’ une des différences fondamentales réside dans le fait que lorsqu’un IBS a choisi l’IS, cette décision est irrémédiable (alors que le contraire est possible).

La fiscalité à l’IS présente des avantages :

  • Les réserves générées par le SCI ne sont imposées qu’au SCI et non au niveau du partenaire s’il n’y a pas de distribution de dividendes.
  • Il est possible d’amortir les biens (sauf les terrains) acquis dans un ICS à l’IS. En effet, un SCI chez IS génère des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
  • Les frais de notaire et d’acquisition sont également déductibles, ce qui n’est pas le cas pour un SCI à l’IR.
  • La rémunération du gérant est déductible avant le calcul du résultat de la société.

La fiscalité à l’IS présente également des inconvénients :

  • Lorsqu’ on verse une contribution en vue d’obtenir des actions de la SCI au SI, les sommes versées sont considérées comme une vente. Les frais d’inscription d’environ 5 % sont donc à la charge du partenaire. En cas de création d’une entreprise transparente, il y a une exemption des frais d’enregistrement.
  • Lors de la revente, le SCI au SI sera lourdement imposé sur les gains en capital générés jusqu’à 28 %. Contrairement à l’APM, l’amortissement réalisé sera prises en compte en les supprimant du prix d’achat, puis en les différenciant du prix de vente. Les écarts peuvent donc être assez importants. Il n’y a pas de réduction comme c’est le cas pour l’imposition des gains immobiliers conventionnels qui sont exonérés après une certaine période de temps.
  • Aucune déductibilité des intérêts d’emprunt pour un associé qui emprunte de son côté pour financer un achat de l’ICS auprès du SI.

IBS et SCPI sont deux choses complètement différentes . L’ICS exige beaucoup plus de gestion et peut être un très bon outil patrimonial. SCPI est un produit d’investissement pur pour créer immédiatement un revenu supplémentaire, terme ou capital. Dans les deux cas, les conseils de spécialistes arenecessary.

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